Când închiriezi o locuință, prețul afișat în anunț este adesea înșelător. Aceasta este doar chiria de bază, dar pe lângă ea trebuie să achiți lunar costurile de întreținere în Germania, cunoscute sub numele de Nebenkosten sau Betriebskosten.
Aceste cheltuieli sunt adesea numite „a doua chirie”, deoarece pot reprezenta până la 30% din totalul plății lunare. O dată pe an, proprietarul trage linie și îți trimite un decont. Dacă ai consumat mai mult decât ai plătit, te poți trezi cu o datorie (Nachzahlung) de sute de euro. În acest articol, explicăm ce este legal să ți se ceară și cum depistezi greșelile din facturi.
Kaltmiete vs Warmmiete (Germania):
Cum se calculează?
Înainte de a semna contractul, trebuie să înțelegi clar termenii financiari pentru a nu avea surprize. Bătălia Kaltmiete vs Warmmiete germania se rezumă la:
-
Kaltmiete (Chiria Rece): Este prețul de bază strict pentru spațiul locuit. Acești bani intră în buzunarul proprietarului.
-
Nebenkosten (Întreținerea): O sumă plătită în avans (Vorauszahlung) pentru utilități și servicii comune.
-
Warmmiete (Chiria Caldă): Suma totală pe care o virezi lunar (Chiria rece + costurile de întreținere în Germania).
Important: De obicei, curentul electric (Strom) și Internetul NU sunt incluse în aceste costuri. Pentru ele trebuie să faci contracte separate direct cu furnizorii.
Ce includ exact costurile de întreținere în Germania?
Conform legii (Betriebskostenverordnung), proprietarul are dreptul să transfere către chiriaș doar anumite tipuri de cheltuieli. Lista pentru costurile de întreținere în Germania include legal:
-
Încălzirea și Apa Caldă (Heizung & Warmwasser): Cea mai mare parte a facturii.
-
Apa rece și canalizarea: Calculate conform contorului sau la suprafață.
-
Impozitul pe proprietate (Grundsteuer): Chiriașul plătește impozitul pe clădire al proprietarului.
-
Gunoiul (Müllabfuhr): Colectarea deșeurilor menajere.
-
Servicii comune: Curățenia scării, îngrijitorul (Hausmeister), iluminatul pe hol, curățarea coșurilor de fum.
-
Asigurarea clădirii: Împotriva incendiilor sau a furtunilor.
Nebenkostenabrechnung (Germania)
Proprietarul este obligat să îți trimită un calcul detaliat o dată pe an. Acest document se numește Nebenkostenabrechnung germania și este bilanțul final.
Regula celor 12 luni: Termenele sunt sfinte. Dacă anul de referință este 2025 (ianuarie-decembrie), decontul trebuie să ajungă la tine cel târziu pe 31 decembrie 2026.
-
Dacă hârtia ajunge pe 2 ianuarie 2027, proprietarul a pierdut dreptul legal de a cere bani în plus (Nachzahlung)!
-
Totuși, dacă tu ai plătit prea mult și ai de primit bani înapoi (Guthaben), el este obligat să ți-i returneze chiar și după acest termen.
Costuri ascunse chirie (Germania) și greșeli frecvente
Din păcate, mulți proprietari încearcă să introducă în factură cheltuieli care nu țin de chiriaș. Acestea sunt clasicele costuri ascunse chirie germania pe care trebuie să le refuzi:
1. Reparațiile (Instandhaltung) – ILEGAL
Dacă s-a stricat ușa de la intrare, s-a spart o țeavă sau s-a defectat centrala termică, proprietarul trebuie să plătească reparația din buzunarul lui. Nu ai voie să regăsești aceste sume în costurile de întreținere în Germania.
2. Cheltuieli administrative (Verwaltungskosten) – ILEGAL
Banii pentru firma care administrează blocul sau comisioanele bancare ale proprietarului sunt treaba lui, nu a ta.
3. Spații comerciale la parter
Dacă locuiești într-un bloc care are o pizzerie sau un magazin la parter, asigură-te că nu plătești gunoiul sau asigurarea pentru ei. Firmele produc mult mai mult gunoi decât o locuință, iar costurile trebuie separate clar.
Cum verifici factura anuală?
Dacă primești o notificare de plată suspectă, compară cifrele cu anul trecut.
Concluzie
Totalul pentru costurile de întreținere în Germania poate varia enorm de la un an la altul. Nu accepta decontul anual ca pe un dat absolut. Verifică întotdeauna dacă au fost incluse reparații (ilegal), dacă termenul de 12 luni a fost respectat și compară valorile cu anul precedent. Un chiriaș informat știe să facă diferența între o obligație de plată reală și o încercare de a acoperi cheltuielile proprietarului.
